3 százalékos hitel az első lakást vásárlók részére

3 százalékos hitel
A tegnapi napon a kormány részéről történt bejelentés nagy figyelmet kapott. Sokan felkapták a fejüket rá, hiszen rengeteg embert érinthet és nagy pénzügyi előnyt ígér. A kormány egy olyan hitelt jelentett be, ami szélesebb réteget érint azoknál akik a CSOK pluszra jogosultak. 
Hangsúlyozom, hogy bankfüggetlen hitelszakértőként az alábbi írás a jelenleg rendelkezésre álló információkon és a sok év alatt megszerzett tapasztalataimon alapul,  így annak, aki olvassa, ezt mindenképpen figyelembe kell vennie. A célom ezzel a cikkel a minél pontosabb eligazodás előmozdítása, illetve segítségnyújtás azoknak, akik az első ingatlanukat szeretnék megvásárolni. 
 
Paraméterek
Nézzük tehát, hogy mi az, amit eddig tudunk az új konstrukcióról: 
  • - a hitelösszeg felső határa 50 millió forint lesz várhatóan
  • - a vételár maximum 100 millió forint lehet *friss hír
  • - nincs házasságkötési vagy gyermekvállalási kötelezettség *friss hír
  • - 2 éves TB jogviszonyra van szükség *friss hír
  • - más hitelprogramokkal pl. CSOK-kal is kombinálható *friss hír
  • - működik mellette a 10 százalék önerő
  • - a futamidő maximum 25 év lehet
  • - a kamat mértéke a teljes futamidő alatt -hasonlóan a CSOK pluszhoz- 3 százalék lesz
  • - kormegkötés nincs
  • - területi megkötés nincs

Nézzük, mi az amit nem tudunk:
  • - Hogyan lesz kombinálható más hitelekkel, például a babaváróval?
  • - Használt lakásra is fel lehet használni, vagy csak újra?
  • - Lesz-e valami megkötés a hitelt felelvők részére (itt nagyon sok megkötés lehet, érdemes alaposan elolvasni a tájékoztatókat)
  • - Mi van akkor, ha házaspár vásárolna és az egyiküknek már volt ingatlan a nevén? Mindkét félnek meg kell felelni a feltételeknek?
  • - Korábban kapott támogatások mellett is igényelhet lesz?
  • - Ingatlan kapcsán lesz-e megkötés (pl. energetikai jellemzők, négyzetméter ár, stb.), úgy, mint az 5% THM hitelkonstrukcióknál?
  • - Elidegenítési és terhelési tilalom lesz-e rajta meghatározott ideig? 
  • - Ha hamarabb lesz eladva, milyen büntetőkamattal számolhat a hitelt felvevő?
  • - Kombinálható-e a CSOK plusz felvevők számára elérhető, akár 30 millió forint támogatott 3 százalékos hitellel, így növelve összesen 80 millió forintra a 3 százalékos összeget?
  • Stb.
Extra fontos és eddig tisztázatlan kérdés, hogy a 3 százalék hogy fog kijönni? Ki fizeti meg a különbözetet? Az állam, vagy a bankok? Ha a bankok, akkor technikailag az lesz a feladatuk, hogy veszteségesen hitelezzenek, így nehézkessé válhat majd az egész folyamat és kialakulhatnak plusz bírálati szempontok az egyes pénzintézeteknél. Ha az állam, akkor az központi költségvetésre róhat hirtelen nagy anyagi terhet, mivel kb a lakosság 25-35 százaléka is érintett lehet. Ha a piaci és a támogatott kamat közötti különbözet az államkasszából megy a bankokhoz, az érezhetően hathat a gazdaság egészére. 

A fentiekből látható, hogy a vélhetően elérhető anyagi előny jelentős tud lenni. Hasonlítsuk össze egy, a piacon jelenleg elérhető, igen kedvező A+-os ingatlan vásárlásához elérhető zöld hitellel, amin nincs kamattámogatás. Mindkét hitel esetében 50 millió forintról és 25 évről beszélünk.
Piaci hitel esetében a kamatot 5,8%-ra hozzuk ki a bankból, így a havi törlesztő összege havonta 316.000 forint nagyságrendileg és a várhatóan teljes visszafizetendő összeg kb. 94,8 millió forint a teljes 25 év alatt. 
Ezzel szemben az új konstrukció alapján kb 238.000 ezer forint a havi törlesztő, és a végén 71,1 millió forintot kell a banknak visszafizetni a 25 év távlatában.
Számszakilag ez 23,7 millió forint, ami azért még barátok között is soknak mondható. Ennyivel több pénz marad annak a zsebében, aki az új hitellel él majd. 

Nagyon fontos leszögezni, hogy jelenleg ez még csak egy bejelentés. Mit tehet az, aki most ingatlanvásárlás előtt áll? 
  • - Megvárja amíg a bankok kijönnek ezekkel a konstrukciókkal és megveszi ezzel a lakást vagy házat. 
  • - Megveszi az ingatlant piaci hitellel támogatás nélkül. 

Mikor lesz az álomból valóság? 
A korábbi évek tapasztalatai alapján a kormány bejelentését követően hónapok teltek el, mire a megfelelő jogi környezet megteremtette a bankoknak a lehetőséget a termékek kifejlesztésére. Ezt követően a bankok kidolgozták a saját támogatott hiteltermékeiket, majd ezeket a magyar nemzeti bank engedélyezési eljárása után el tudták kezdeni ajánlani a hitelfelvevők részére. 
Abban az esetben, ha ezt a folyamatot a kormány hatására minden szereplő kiemelten kezeli, akkor is szakmai meglátásom szerint optimális esetben is legalább 2-3 hónap múlva lesz lehetséges az első ilyen hitelekérelmek benyújtása. Ha a realitások talaján maradunk, lehet hogy csak januárral indul majd el.
 
További tapasztalatom az, hogy a bankok korábban sem egyszerre jöttek elő az ilyen típusú hiteltermékekkel. Volt amelyik gyorsabban ki tudta fejleszteni, volt amelyik lassabban, így történhetett olyan forgatókönyv, hogy aki igénybe akarta venni ezeket a lehetőségeket, bankot is kellett váltania hozzá. Ez persze technikai részlet, ami akár előnyös is lehet, hiszen az új ügyfél a jó ügyfél általában. 

Azoknak a lakáskeresőknek, akiknek már le lett foglalózva az ingatlan, esetleg már az adásvételi szerződést is megírták, véleményem szerint nem tanácsos hátra lépni addig, amíg ez a hitel elérhetővé válna számukra. Az elindított hitelfolyamat a banki hitelszerződés aláírásáig visszavonható. A kritikus tényező náluk az eladó türelme, a foglaló elvesztésének eshetősége és a későbbi ingatlan árnövekedés lehetősége.

Akiknek még nincs meg az ingatlan ők simán nyeregben lehetnek ezzel a konstrukcióval. 

Akik találtak ingatlant, de még nem foglalózták le, vagy nem írtak alá adásvételi szerződést, vagy pedig az eladónak bőven ráér az ingatlant kifizetni, számukra érdemes lehetne pár hónapot várni a finanszírozás kérdéskörével. Ezt persze úgy, hogy legyen minden előkészítve, ha esetleg előnytelen feltételekkel jelenik meg az új hitel.
Nagyon fontos, hogy a részletszabályok nem ismertek és könnyen előfordulhatnak olyan pontok majd a jogszabályban, amik kedvezőtlenek vagy kevésbé kedvezőek lesznek. 

Tapasztalatom alapján hasonló támogatott hitelek bevezetése, illetve a jogszabályok utólagos módosítása környékén mindig vannak olyan hitelfelvevők, akik kiválóan tudnak élni az új lehetőségek nyújtotta előnyökkel, azonban szép számmal akadnak olyanok is sajnos, akik számára ugyanez a jelenség hátrányt okoz. Gondoljunk csak példának okáért azokra az emberekre, akik például a jegybanki alapkamat drasztikus megemelkedése idején néhány éve, félve a 25 százalék fölötti CSOK kamattámogatott hitel vonatkozásában kilátásba helyezett büntető kamattól, inkább piaci hitelt vettek fel. Rá néhány hónapra módosították a rendeletet és utólag derült ki hogy rossz döntést hoztak, hiszen a büntetőkamat mértékét jelentősen bekorlátozták. A példák közül ez csak egy, de nagyon sokan jártak pórul egy akkor tökéletesen megfontolt és felelős döntés meghozatalával.

Tökéletesen érthető az, hogy valaki, aki több 10 millió forintot tervez hitelben felvenni a legjobb megoldást szeretné megtalálni. Munkám során törekszem mindig arra, hogy a legobjektívebb módon érjük el ügyfeleim számára lehető legnagyobb pénzügyi előnyt, így azok, akik ingatlant terveznek vásárolni, akár első lakáshoz jutó, akár nem, ide kattintva jelezhetik szándékukat és szívesen segítek. 

Folyamatosan nyomon követem és frissítem a tudásomat az elérhető támogatásokról és lehetőségekről, így ha valaki a segítségemet kéri akkor naprakész információkkal folytathatja útját ezen a ösvényen. 
 
Milyen hatásai lehetnek az új hitelkonstrukciónak a piacon? 
Elég csak az utóbbi 10-15 évet megnéznünk alaposabban és láthatjuk, hogy akárhányszor kijött valami államilag támogatott kedvező kamatú konstrukció, akkor az ingatlan árak hol kisebb, hol nagyobb mértékben, de megindultak felfelé. Jelen pillanatban a kormány által az önazonosság védelméről szóló törvény miatti piaci bizonytalanság kompenzálva lesz az államilag támogatott hitel konstrukció árfelhajtó hatásával. Valószínűleg az áremelkedési hatás erősebben fog jelentkezni a piacon így véleményem szerint az ingatlan árak további, akár jelentős emelkedése várható. 

Éppen emiatt a jelenség miatt erősen ajánlott felgyorsítani és előrehozni az ingatlan vásárlási szándékát azoknak, akik már nem az első ingatlanukat vásárolják.